承租人与出租人的侵权责任划分及其法律适用

承租人与出租人的侵权责任概述

在租赁法律关系中，承租人与出租人各自的权利义务是由租赁合同约定的，但当一方因违反法定义务或约定义务导致他人遭受损害时，侵权责任的划分便成为需要重点关注的问题。承租人和出租人在特定情况下可能需要承担侵权责任，这种责任的认定往往涉及对双方过错程度、行为性质以及因果关系的分析。

租赁合同是界定承租人与出租人权利义务的基础性文件。根据《中华人民共和国民法典》的规定，出租人负有交付符合约定条件的租赁物、保障租赁物的安全性和适?性的义务；而承租人则负有按照约定使用租赁物、支付租金以及妥善保管租赁物的义务。由于承租人与出租人的行为可能具有独立性或交叉性，导致侵权责任的认定较为复杂。

承租人在租赁期间因自己的不当行为导致他人损害时，通常需要承担直接的侵权责任。承租人未尽到合理的安全保障义务，导致次承租人或第三人受到伤害，则承租人应当依法承担相应的赔偿责任。同理，出租人若存在未履行维修义务、隐瞒房屋缺陷等情形，亦可能因违反安全保障义务而承担侵权责任。

承租人与出租人的侵权责任划分及其法律适用 图1

实践中还需注意区分违约责任与侵权责任的界限。虽然租赁合同中约定的权利义务具有相对性，但在特定情况下，承租人的些违约行为（如未支付租金）也可能构成侵权法意义上的过错行为，从而引发侵权责任的追究。

承租人与出租人的侵权责任类型

在租赁关系中，承租人与出租人的侵权责任主要可以分为以下几种类型：

（一）物件损害责任

出租人在出租房屋时，若未及时修复房屋内的安全隐患（如电路老化、墙体开裂等），而承租人在使用过程中因这些隐患发生意外事故，则出租人可能因其未尽到管理义务而承担物件损害责任。根据《民法典》第1253条的规定，未正确管理自己的财产导致他人受到损害的，应当依法承担侵权赔偿责任。

在案例“杜辉、黎诉杜兰生命权、身体权、健康权纠纷案”中，法院认为鱼塘的实际经营者作为管理人，未尽到安全保障义务，存在过错，需承担相应的侵权责任。

（二）安全保障责任

承租人在租赁期间若将房屋转租给次承租人，则相对于次承租人而言，其地位等同于“出租人”，负有保障房屋安全、提醒注意义务的责任。当次承租人因承租人的疏忽而遭受损害时，承租人可能需要承担侵权责任。

（三）共同侵权责任

在些情况下，承租人与出租人可能因其行为的结合导致他人权益受损，此时二者需根据过错程度承担连带责任或按份责任。出租人未尽到维修义务，而承租人未及时报告安全隐患，最终导致第三人受伤，则双方均可能构成共同侵权。

（四）违约责任与侵权责任的竞合

当承租人的行为既违反了租赁合同约定（违约），又符合侵权法上过错侵害他人权益的规定时，受害人可以选择主张违约责任或侵权责任。实践中，这两种责任往往需要结合具体案情进行区分和认定。

侵权责任划分的主要因素

在租赁关系中，承租人与出租人的侵权责任划分通常需要综合考虑以下几个因素：

（一）过错程度

过错是侵权责任的核心构成要件之一。在租赁纠纷中，判断各方是否存在过错以及过错程度的大小至关重要。

- 出租人未履行维修义务或隐瞒房屋缺陷，存在明显过错；

- 承租人擅自改变房屋用途、违规装修，导致安全隐患增加。

（二）行为方式

承租人与出租人的行为性质直接决定其责任范围。

- 若出租人的过错仅限于未尽到管理义务，则其责任范围可能相对有限；

- 若承租人实施了重大过失行为（如非法改造房屋结构），则其过错程度可能更为严重。

（三）因果关系

侵权责任的成立需满足损害后果与行为之间的 causal relation。在租赁纠纷中，法院通常会对是否存在近因关行严格审查。

- 出租人的疏忽是否是导致承租人受损的直接原因；

- 承租人的不当行为是否直接造成了次承租人的损害。

（四）责任范围

侵权赔偿的具体范围应根据损害后果、过错程度等因素合理确定，包括但不限于医疗费、误工费、精神损害赔偿等。

典型案例分析

案例一：出租人未尽到安全保障义务

承租人与出租人的侵权责任划分及其法律适用 图2

张将其自有房屋出租给李。李在使用过程中因电路老化导致火灾，造成自身财产损失。经查，张曾多次收到邻居反映该房屋存在用电安全隐患的通知，但始终未采取有效措施予以整改。法院认为，张作为出租人未尽到合理的管理义务，需承担主要赔偿责任；而李未尽到日常注意义务，亦需承担次要责任。

案例二：承租人的安全保障义务

王将房屋转租给陈。陈因阳台护栏松动坠落受伤。法院认为，王作为转租人未尽到提醒和修缮义务，陈作为实际使用人也未及时排查隐患，双方均构成过错，需按份承担侵权责任。

与法律建议

租赁关系中的侵权责任划分具有较强的实践性和复杂性。为避免纠纷的发生，建议承租人与出租人在签订租赁合充分协商，明确各方的权利义务，并在必要的时候约全责任条款。双方均应加强风险意识，定期检査房屋状况，共同维护租赁关系的稳定与和谐。

从法律层面而言，未来可进一步完善租赁关系中的侵权法规则，特别是对共同侵权责任、安全保障义务等问题作出更加具体的规定，以更好地保护当事人的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）