北京中鼎经纬实业发展有限公司租赁期间所建房屋的法律性质与权利归属

在中国法律体系中，“租赁”是一种常见的民事法律关系，涉及出租人与承租人的权利义务安排。而“租赁期间所建房屋”这一概念，则是租赁法律关系中的一个重要分支，其法律性质和权利归属问题一直是学术界和实务界的热点议题。

严格来说，“租赁期间所建房屋”可以定义为：在租赁合同有效期内，承租人基于对 leased property 的使用权，以该 property 为基础进行、改建或扩建的建筑物。这类 building 在物理形态上与原租赁物紧密结合，但在法律性质上却呈现出复杂性。

从物权法角度分析，“租赁期间所建房屋”属于附着于租赁标的物上的 improvements. 根据 民法典 第739条的规定，这类新增建筑物的所有权归属存在以下三种可能：

归承租人所有： 在租赁期间内由承租人单独出资建设的房屋，属于承租人的私人财产;

租赁期间所建房屋的法律性质与权利归属 图1

归出租人所有： 若双方明确约定该建筑归出租人，则按约定执行;

共有状态： 当出租人和承租人均有投资时，可按照各自的出资比例确定共有份额。

接下来，我们需要对“租赁期间所建房屋”的合法性进行探讨。根据 城乡规划法 和 建筑法 的相关规定，即使在租赁期间内建设房屋，也必须取得相应的规划许可和施工许可。未经批准的违章建筑，可能会面临行政处罚甚至被强制拆除。

在司法实践中，法院会综合考虑以下因素来判断“租赁期间所建房屋”的合法权益：

租赁期间所建房屋的法律性质与权利归属 图2

双方合同的具体约定;

建筑物的建造资金来源;

是否有书面备案或向相关部门申报;

是否取得规划批准文件;

从债权法的角度来看，当承租人在租赁期间内对租赁物进行建设时，该行为可以被视为一种添附。根据 民法典 第739条，“添附”物的归属原则是“谁投资，谁所有”。在大多数情况下，只要承租人能证明其独立出资，则可主张所有权。

如果租赁合同中明确约定将房屋归出租人所有，或者双方对共有事项有特别安排，则应当遵循契约自由原则。但需要注意的是，这类约定必须符合法律强制性规定，否则可能会被认定为无效或可撤销。

随着城市化进程的加快，“租赁期间所建房屋”的现象愈发普遍。随之而来的是各种复杂的法律纠纷，尤其是在房屋拆迁、流转和继承等领域。为了更好地规范这类行为，先后出台了多个司法解释，对“租赁期间内建设房屋”的相关问题作出明确规定。

从土地管理法的角度来看，“租赁期间所建房屋”必须建立在合法的土地使用权之上。如果承租人未经批准擅自改变土地用途或进行建设，行政机关有权责令其停止施工甚至拆除违章建筑

另外，也需要关注到“租赁期间所建房屋”可能涉及到的相邻关系问题。根据 民法典 第28条的规定，建筑物不得妨碍相邻不动产权利人正常的生产生活需求。

在具体的司法实践中，“租赁期间所建房屋”的确权案件往往需要综合考虑多种因素：

合同约定：是否存在相关条款对建筑归属作出明确约定;

出资情况 ：房屋的资金来源;

审批手续 ：是否取得规划、建设等行政许可;

实际使用 ：房屋的实际控制和收益状况。

为了更好地平衡出租人与承租人的利益，法律确立了优先权制度。根据 民法典 第735条，在租赁期间内出租人出售租赁物时，承租人在同等条件下享有优先权。这一权利机制可以在一定程度上保护承租人的合法权益。

“租赁期间所建房屋”的法律问题涉及多个法律部门和规范体系，需要从 物权法、 债权法、合同法等多个维度进行综合分析。只有在准确理解和把握相关法律规定的基础上，才能妥善解决这一复杂而重要的法律议题。

为了进一步完善相关法律法规，建议未来可以从以下几个方面入手：

明确房屋的审批程序和登记制度;

细化优先权的具体行使;

建立统一的纠纷调解机制和司法指引。

只有通过不断完善法律规定，才能更好地规范租赁市场秩序，保障当事人的合法权益，促进社会和谐稳定。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）