高空抛物建筑物管理人的法律责任及实务探讨

随着城市化进程的加快，高层建筑的数量急剧增加，高空抛物事件频频发生，引发了社会各界的关注。尤其是在中国，《中华人民共和国民法典》明确规定了高空抛物的责任人及其相关法律责任，使得这一问题成为物业管理、法律实务等领域的重要议题。

高空抛物建筑物管理人的法律责任及实务探讨 图1

在高空抛物案件中，“建筑物管理人”的概念逐渐浮出水面，并成为法律实践中不可忽视的关键角色。建筑物管理人，通常是指对建筑物具有管理职责的主体，包括但不限于物业服务企业、业主委员会以及其他依法承担管理职责的组织或个人。其核心职责在于确保建筑物及其附属设施的安全性，维护居住环境的秩序，并在发生侵权事件时承担相应的法律责任。

围绕“高空抛物建筑物管理人”的法律地位、责任认定及实务处理展开深入探讨，旨在为相关从业者提供实践指导，也为法律研究者提供参考。

“高空抛物建筑物管理人”的概念与界定

1. 建筑物管理人的定义

建筑物管理人是指依法对建筑物的共用部分、专有部分以及相关设施设备进行维护、修缮和管理的主体。其法律地位既不同于建筑物所有权人，也不同于使用人，而是介于二者之间的独立主体。

2. 建筑物管理人的范围

实践中，建筑物管理人主要包括以下几类：

- 物业服务企业：作为市场化主体，物业公司通过物业服务合同为业主提供包括安全、清洁、绿化等在内的管理服务。

- 业主委员会：代表全体业主行使共有权利，并监督物业服务企业的履约情况。

- 其他管理主体：如政府设立的物业管理机构或特定组织。

3. 建筑物管理人的法律属性

在法律上，建筑物管理人可以被归类为“管理者”，其行为性质属于事实行为而非法律行为。在特定情况下，建筑物管理人也会通过合同或其他方式承担一定的法律义务和责任。

高空抛物案件中建筑物管理人的法理分析

1. 高空抛物的法律责任体系

高空抛物作为一种特殊侵权行为，其法律规制主要体现在《民法典》第1254条及相关司法解释中。该条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

在这一法律责任体系中，建筑物管理人并非直接的侵权责任人，但在特定条件下需要承担一定的补充责任。

2. 建筑物管理人的责任认定

- 过错责任原则：根据《民法典》第1254条的规定，建筑物管理人在高空抛物案件中的责任认定以过错责任为基本归责原则。即只有在管理人存在主观过错或客观过失时，才需要承担相应责任。

- 安全保障义务：作为建筑物的管理者，管理人负有确保建筑物及周边环境安全的基本义务。如果因管理不善导致高空抛物事件发生，则可能构成未尽到安全保障义务。

3. 举证责任分配

在司法实践中，高空抛物案件往往因为缺乏直接证据而难以确定具体侵权人。此时，举证责任的分配就显得尤为重要：

高空抛物建筑物管理人的法律责任及实务探讨 图2

- 一般情况下，受害人需初步证明损害后果与建筑物有关。

- 管理人需要证明自己已尽到管理和安全保障义务，或者证明自身不存在过错。

4. culpa 的适用

在些特殊情形下，管理人的 culpa（过失）可能会被认定为加重责任。如果管理人在得知建筑存在安全隐患后未采取及时有效的措施，则可能被视为重大过失，并承担相应法律责任。

建筑物管理人免责事由及其法律边界

1. 建筑物管理人的免责情形

尽管建筑物管理人在高空抛物案件中需要承担一定责任，但在以下情况下可以主张免除或减轻责任：

- 不可抗力：如因自然灾害等不可抗力导致的物品坠落。

- 受害人自身过错：如果受害人对损害的发生存在直接或间接的过错，则可以适当减轻管理人的责任。

- 无过错证明：管理人能够充分举证，证明其已尽到管理义务且不存在任何主观过错。

2. 法律边界与风险提示

管理人在主张免责时必须严格遵循法律规定，并注意以下几点：

- 证据的充分性：所有主张免责的理由都需要通过有效证据予以证明。

- 行为的合规性：管理人的行为应当符合相关法律法规及行业标准。

- 沟通与协商：在处理责任认定问题时，管理人应积极与受害人或其家属进行沟通，并通过法律途径妥善解决问题。

实务操作中的注意事项

1. 加强日常管理

管理人应当建立健全管理制度，定期对建筑物及附属设施进行检查和维护。

- 定期巡查外墙、窗户等易发生坠物的部位。

- 及时清理建筑顶部、阳台等区域的堆放物。

2. 完善应急预案

高空抛物事件往往事发突然，具有较强的偶然性。管理人需要制订完善的应急预案，包括：

- 建立快速响应机制，确保在事故发生后能够时间采取措施。

- 明确责任分工，确保每位工作人员都清楚自己的职责。

3. 注重证据留存

在日常管理中，管理人应当加强对管理行为的记录和保存。

- 通过拍照、录像等方式记录建筑物及周边环境的状态。

- 对业主违规行为进行书面警告，并保留相关文件。

4. 加强法律培训

管理人应定期组织员工进行法律知识培训，尤其是关于高空抛物、安全保障义务等方面的内容。这有助于提升管理人的法律意识，避免因疏忽而承担不必要的责任。

随着城市化进程的进一步加快和高层建筑数量的不断增加，高空抛物问题必将持续受到社会各界的关注。在此背景下，“建筑物管理人”的角色和责任也将面临更多的挑战与考验。

1. 完善相关法律法规

当前《民法典》虽然对高空抛物的责任认定有明确规定，但对未来可能出现的新情况、新问题仍缺乏细化规定。有必要通过立法或司法解释进一步明确建筑物管理人的法律地位及其责任边界。

2. 加强行业自律

物业服务企业作为最主要的建筑物管理人，在未来的实务操作中应当更加注重规范化、专业化，通过行业协会的引导和监督，提升整个行业的管理水平。

3. 推动技术创新

人工智能、物联网等技术的应用为高空安全管理提供了新的思路。通过安装智能监控设备，可以实时监测建筑外立面及周边环境的变化，及时发现并消除安全隐患。

建筑物管理人作为维护城市居住安全的重要力量，在高空抛物案件中扮演着不可或缺的角色。只有当管理人在法律框架内充分履行其职责时，才能真正构建起安全的居住环境，有效预防和减少类似事件的发生。

面对未来的挑战，建筑管理人需要在法律法规、行业规范以及技术应用等多个层面持续发力，不断提升自身的管理水平和服务质量，为城市居民的安全保驾护航。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）